Оцінювач нерухомості

Хто такий оцінювач нерухомості?

Загальний опис професії

Оцінювач нерухомості — це висококваліфікований фахівець, який займається визначенням ринкової, відновної чи іншої вартості об’єктів нерухомості з метою здійснення угод, оподаткування, кредитування, страхування або судового розгляду. Він аналізує всі параметри об’єкта — фізичні характеристики, юридичний статус, ринкову ситуацію — та надає незалежний висновок щодо його вартості. Його діяльність регламентується законодавчими нормами та професійними стандартами оцінки.

Цей фахівець виступає мостом між економікою, будівництвом, правом і фінансами, забезпечуючи прозорість і справедливість в операціях з нерухомим майном. Його послуги затребувані в банках, страхових компаніях, юридичних фірмах, державних установах, а також серед приватних осіб і підприємців.

Основні обов’язки оцінювача нерухомості

1. Проведення огляду об’єкта нерухомості
   Фахівець відвідує об’єкт, аналізує його технічний стан, площу, інфраструктуру, архітектурні особливості, місце розташування.
2. Аналіз документів та правового статусу об’єкта
   Оцінювач вивчає правовстановлюючі документи, наявність обтяжень, іпотек, судових спорів або інших юридичних ризиків.
3. Ринкове дослідження
   Збір і аналіз інформації про аналогічні об’єкти на ринку, тенденції попиту та пропозиції, зміни у ціноутворенні.
4. Вибір підходу до оцінки
   Фахівець обирає доцільну методику оцінки — порівняльний, витратний або дохідний підхід — залежно від цілей замовлення і типу об’єкта.
5. Розрахунок вартості
   Проведення математичних розрахунків відповідно до обраної методики та формулювання експертного висновку.
6. Складання оціночного звіту
   Підготовка офіційного документа, що містить опис об’єкта, аналіз, обґрунтування методики, обчислення та висновок щодо вартості.
7. Консультації клієнтів
   Надання фахових роз’яснень з приводу ринкової вартості майна, перспектив зростання або знецінення, рекомендацій щодо купівлі чи продажу.

Приклади виконуваних робіт

• Оцінка вартості квартири для оформлення іпотеки у банку.
• Розрахунок ринкової вартості земельної ділянки для купівлі-продажу.
• Оцінка офісного приміщення для цілей страхування.
• Визначення вартості виробничої бази у процедурі банкрутства.
• Оцінка котеджу для поділу майна у судовому процесі.
• Розрахунок інвестиційної привабливості торгового центру.
• Аналіз зниження вартості нерухомості внаслідок зовнішніх чинників (шум, екологія тощо).
• Проведення масової оцінки об’єктів для оподаткування в межах громади.
• Оцінка незавершеного будівництва.
• Порівняльний аналіз для обґрунтування стартової ціни на аукціоні.

Необхідні навички та якості

• Аналітичне мислення – здатність об’єктивно обробляти великі обсяги інформації, виявляти закономірності та будувати логічні висновки.
• Знання ринку нерухомості – вміння орієнтуватися у поточних тенденціях, знати типологію об’єктів, розуміти потреби споживачів.
• Юридична грамотність – розуміння законодавства у сфері нерухомості, знання нормативних актів, що регулюють діяльність оцінювача.
• Впевнене володіння методиками оцінки – застосування відповідних підходів залежно від типу об’єкта й мети оцінки.
• Точність і увага до деталей – дотримання професійних стандартів і законодавчих вимог у кожному звіті.
• Комунікабельність – вміння пояснити складні речі простими словами, вести переговори з клієнтами, судовими або банківськими структурами.
• Стресостійкість і етика – готовність працювати з конфліктними ситуаціями, відстоювати об’єктивну думку та дотримуватися стандартів незалежності.

Суміжні професії

• Архітектор – розробляє проєкти забудови об’єктів, які потім оцінюються за параметрами вартості, функціональності та привабливості.
• Юрист у сфері нерухомості – забезпечує правове супроводження угод і часто замовляє оцінку для судових справ або перевірки активів.
• Інженер-будівельник – консультує оцінювача щодо технічного стану об’єкта, зносу, можливості реконструкції.
• Бухгалтер – використовує результати оцінки для постановки об’єктів на баланс або переоцінки активів підприємства.
• Брокер з нерухомості – надає ринкову інформацію про попит/пропозицію, що допомагає оцінювачу актуалізувати свої методики.
• Інвестор – замовляє послуги оцінки для ухвалення рішень про купівлю або продаж об’єктів.
• Банківський аналітик – використовує оціночні звіти для ухвалення рішень про видачу іпотек або кредитів під заставу майна.
• Муніципальний планувальник – надає дані щодо зонування та дозволеного використання земель, що критично важливо для визначення потенціалу об’єкта.
• Девелопер – оцінка вартості ділянки або будівлі є стартовим етапом будь-якого інвестиційного проєкту.
• Еколог – бере участь в оцінках складних об’єктів, де необхідно враховувати природоохоронні обмеження.

Професії, з якими перетинається діяльність оцінювача:

• Інженер з міського планування – надає інформацію про перспективи розвитку територій, що впливає на вартість об’єктів.
• Сценарист – непрямий перетин у сфері креативних інвестицій, наприклад, оцінка вартості творчих просторів або медіастудій.
• Підприємець – замовляє оцінку активів для залучення інвестицій або оформлення кредитів.
• Керівник компанії – використовує звіти оцінювача для стратегічного планування розвитку активів або прийняття фінансових рішень.

Кейс-історія: Як оцінювач нерухомості допоміг уникнути фінансової помилки

Олена Черненко — сертифікована оцінювачка нерухомості з понад 7-річним досвідом роботи, спеціалізується на оцінці житлової та комерційної нерухомості в Києві та області. Вона відома серед рієлторів і юристів як фахівчиня з високою точністю розрахунків та принциповістю в оцінках.

Олена отримала термінове замовлення від малого підприємця, який планував придбати складське приміщення на околиці міста під розвиток логістичного бізнесу. Продавець об’єкта наполягав на вартості в 180 000 доларів США. Клієнт був готовий укладати угоду, але сумнівався, чи об’єктивна така ціна, і вирішив звернутися до Олени за незалежною оцінкою.

Олена виїхала на об’єкт, провела огляд території, проаналізувала технічну документацію, правовий статус земельної ділянки та самого приміщення. Вона виявила, що частина приміщення була збудована з порушенням містобудівних норм, а електромережа не відповідала комерційним навантаженням.
Провівши порівняльний аналіз цін на аналогічні склади в районі, Олена застосувала витратний і порівняльний підходи до оцінки. В результаті, вона дійшла висновку, що реальна ринкова вартість об’єкта не перевищує 128 000 доларів, і надала клієнту офіційний звіт з обґрунтуванням.

Замовник використав звіт для ведення перемовин і зумів не лише знизити ціну до 130 000 доларів, але й зобов’язати продавця усунути технічні порушення до укладання угоди. Таким чином, він заощадив 50 000 доларів і уникнув потенційних юридичних проблем із підключенням до електромережі.
Оцінка Олени стала не просто технічним документом, а інструментом ухвалення зваженого, безпечного бізнес-рішення.

Висновок

Оцінювач нерухомості — це експерт, на думку якого спираються суди, банки, інвестори та приватні особи, приймаючи важливі фінансові рішення. Його професія є поєднанням аналітики, законодавства, інженерії та ринку. Високий рівень відповідальності, точність і об’єктивність роблять цю професію однією з найважливіших на ринку нерухомості, особливо в умовах активного розвитку будівельного сектору та зростання попиту на об’єктивну оцінку вартості майна.

Опис професії створено з метою ознайомлення з професією – “Оцінювач нерухомості“ 

Тренінгова компанія  “Академія гри” в рамках проєкту “PROFОРІЄНТИР”

Київ, 2025 рік.

Запрошуємо до співпраці!