Керуючий нерухомістю

Керуючий нерухомістю: фахівець із раціонального управління об’єктами майна

Хто такий керуючий нерухомістю

Керуючий нерухомістю — це висококваліфікований фахівець, який забезпечує ефективну експлуатацію будівель, споруд та інших об’єктів нерухомості з метою отримання прибутку або підтримання стабільного функціонування майнового комплексу. Його основна задача — зберігати, примножувати й управляти цінним активом власника, координуючи при цьому всі служби, що забезпечують життєдіяльність об’єкта.

Це можуть бути житлові комплекси, бізнес-центри, торгово-розважальні об’єкти, склади, готелі, об’єкти соціальної інфраструктури. Усі вони потребують безперервного обслуговування, планування ремонтів, комунікацій з орендарями, підрядниками, перевіряючими органами — і саме керуючий бере на себе відповідальність за це все.

Основні обов’язки керуючого нерухомістю

1. Експлуатаційне управління:

• розробка та реалізація стратегії ефективної експлуатації нерухомості;
• організація регулярного технічного обслуговування будівель;
• моніторинг роботи інженерних систем (опалення, водопостачання, електропостачання, вентиляція тощо);
• контроль виконання регламентних робіт.

2. Фінансове планування і бюджетування:

• складання та контроль бюджету витрат на обслуговування нерухомості;
• контроль доходів від оренди, надання додаткових послуг;
• оптимізація витрат при збереженні якості обслуговування.

3. Робота з орендарями:

• укладання та супровід договорів оренди;
• вирішення спірних ситуацій;
• контроль виконання зобов’язань орендарів;
• підтримання високого рівня задоволеності клієнтів.

4. Співпраця з підрядниками:

• вибір, укладання контрактів, контроль якості виконаних послуг;
• перевірка дотримання графіків виконання робіт;
• управління процесом капітального та поточного ремонту.

5. Дотримання норм та правил:

• забезпечення дотримання техніки безпеки, охорони праці, санітарних і пожежних норм;
• своєчасне проходження перевірок та атестацій.

6. Комунікація та управлінська звітність:

• регулярне звітування перед власником або девелопером об’єкта;
• ведення документації щодо об’єкта;
• участь у розробці нових стратегій розвитку та вдосконалення систем управління.

Приклади виконуваних робіт

• Координація запуску новобудови в експлуатацію: від погодження з контролюючими органами до першого заселення мешканців.
• Переведення об’єкта на альтернативні джерела енергії з метою економії.
• Реорганізація внутрішніх служб експлуатації з переходом на аутсорс.
• Оптимізація логістики обслуговування бізнес-центру, що дозволила скоротити витрати на 15% за рік.
• Організація системи відеоспостереження, що дозволило знизити рівень внутрішнього вандалізму.

Необхідні навички та особисті якості

• Організаторські здібності: здатність керувати багатопрофільними командами технічних фахівців, бухгалтерів, охоронців, прибиральників.
• Юридична грамотність: розуміння законодавчих актів щодо житлово-комунального господарства, оренди, трудового та податкового права.
• Фінансова обізнаність: досвід ведення бюджетів, прогнозування витрат, аналіз ефективності витрат.
• Комунікабельність: здатність до налагодження зв’язків з клієнтами, контролюючими органами та підрядниками.
• Відповідальність і системність: послідовне виконання планів, дотримання строків і якість рішень.

Середовище роботи

• Комерційна нерухомість: бізнес-центри, торговельні центри, склади.
• Житлова нерухомість: багатоквартирні комплекси, житлові кооперативи, ОСББ.
• Спеціальні об’єкти: готелі, медичні заклади, школи, державні установи.

Суміжні професії та роль співпраці

• Архітектор — готує проєкти реконструкції або перепланування об’єктів за запитом керуючого.
• Бухгалтер — веде облік фінансів об’єкта, складає звітність, розраховує податки.
• Юрист — супроводжує договори оренди, вирішує спірні питання, контролює відповідність діяльності правовим нормам.
• Інженер з технічної експлуатації будівель — підпорядковується керуючому, забезпечує технічну підтримку об’єкта.
• Менеджер з оренди — безпосередньо відповідає за роботу з орендарями, зазвичай під керівництвом керуючого.
• Спеціаліст з безпеки та охорони праці — впроваджує системи безпеки згідно з вимогами керуючого.
• Логіст — у великих комплексах відповідає за доставку техніки та матеріалів на об’єкт.
• Фахівець з енергоаудиту — оцінює ефективність споживання енергії та пропонує рішення, які керуючий впроваджує для зниження витрат.
• Керівник будівельного проєкту — координується з керуючим під час введення в експлуатацію нових об’єктів.

Кейс-історія: Як керуючий нерухомістю врятував бізнес-центр від втрати орендарів

Олена Тарасенко, керуюча великого бізнес-центру в Києві, з 10-річним досвідом у сфері експлуатації комерційної нерухомості. Вона відповідала за ефективну роботу комплексу площею понад 20 000 м², де розміщувалися офіси десятків компаній, від ІТ-стартапів до юридичних фірм.

У розпал міжсезонного періоду система опалення в будівлі почала давати збої: у деяких приміщеннях було надто холодно, в інших — занадто спекотно. Орендарі почали скаржитись, з’явилася загроза дострокового розірвання кількох контрактів. Деякі клієнти навіть почали шукати альтернативні офіси. Репутація бізнес-центру та його прибутковість опинилися під загрозою.

Олена оперативно ініціювала технічний аудит інженерної системи, залучивши зовнішню компанію для незалежної експертизи. Паралельно вона зібрала дані від усіх орендарів щодо кліматичних умов у їхніх приміщеннях. За результатами аналізу стало ясно: система опалення потребує повного переналаштування і зонального управління.

Вона запропонувала власнику інвестувати в модернізацію системи, додавши автоматичні регулятори температури у кожну зону та встановлення дистанційного моніторингу. Щоб уникнути масових скарг, Олена організувала тимчасове розміщення частини співробітників орендарів у вільних приміщеннях з комфортною температурою.

Модернізація зайняла лише два тижні завдяки чіткій координації підрядників, а рівень задоволеності орендарів значно зріс. Більше того, дві компанії продовжили контракти ще на три роки, а ще одна рекомендувала центр своєму партнеру, який пізніше орендував цілий поверх. Бізнес-центр зберіг дохідність, а Олена отримала подяку від власника та підвищення у вигляді бонусу до річного контракту.

Висновок

Керуючий нерухомістю — це професія, яка поєднує в собі управлінське мислення, знання технічних процесів, навички ефективної комунікації та відповідальність. Це ключовий гравець у сфері експлуатації нерухомості, від якого залежить комфорт, безпека, дохідність та збереження об’єкта як активу.

Опис професії створено з метою ознайомлення з професією – “Керуючий нерухомістю“ 

Тренінгова компанія  “Академія гри” в рамках проєкту “PROFОРІЄНТИР”

Київ, 2025 рік.

Запрошуємо до співпраці!