Управляющий недвижимостью

Управляющий недвижимостью: специалист по рациональному управлению объектами имущества

Кто такой управляющий недвижимостью

Управляющий недвижимостью — это высококвалифицированный специалист, обеспечивающий эффективную эксплуатацию зданий, сооружений и других объектов недвижимости с целью получения прибыли или поддержания стабильного функционирования имущественного комплекса. Его основная задача — сохранять, приумножать и управлять ценным активом собственника, координируя при этом все службы, обеспечивающие жизнедеятельность объекта.

Это могут быть жилые комплексы, бизнес-центры, торгово-развлекательные объекты, склады, отели, объекты социальной инфраструктуры. Все они нуждаются в постоянном обслуживании, планировании ремонтов, коммуникации с арендаторами, подрядчиками, проверяющими органами — и именно управляющий берет на себя ответственность за это всё.

Основные обязанности управляющего недвижимостью

1. Эксплуатационное управление:
   • разработка и реализация стратегии эффективной эксплуатации недвижимости;
   • организация регулярного технического обслуживания зданий;
   • мониторинг работы инженерных систем (отопление, водоснабжение, электроснабжение, вентиляция и др.);
   • контроль выполнения регламентных работ.
2. Финансовое планирование и бюджетирование:
   • составление и контроль бюджета расходов на обслуживание недвижимости;
   • контроль доходов от аренды, предоставления дополнительных услуг;
   • оптимизация расходов при сохранении качества обслуживания.
3. Работа с арендаторами:
   • заключение и сопровождение договоров аренды;
   • разрешение спорных ситуаций;
   • контроль выполнения обязательств арендаторов;
   • поддержание высокого уровня удовлетворенности клиентов.
4. Сотрудничество с подрядчиками:
   • выбор, заключение контрактов, контроль качества выполненных услуг;
   • проверка соблюдения графиков выполнения работ;
   • управление процессом капитального и текущего ремонта.
5. Соблюдение норм и правил:
   • обеспечение соблюдения техники безопасности, охраны труда, санитарных и противопожарных норм;
   • своевременное прохождение проверок и аттестаций.
6. Коммуникация и управленческая отчетность:
   • регулярная отчетность перед собственником или девелопером объекта;
   • ведение документации по объекту;
   • участие в разработке новых стратегий развития и совершенствования систем управления.

Примеры выполняемых работ

• Координация ввода новостройки в эксплуатацию: от согласования с контролирующими органами до первого заселения жильцов.
• Перевод объекта на альтернативные источники энергии с целью экономии.
• Реорганизация внутренних служб эксплуатации с переходом на аутсорсинг.
• Оптимизация логистики обслуживания бизнес-центра, что позволило сократить расходы на 15% за год.
• Организация системы видеонаблюдения, что снизило уровень внутреннего вандализма.

Необходимые навыки и личные качества

• Организаторские способности: умение управлять многопрофильными командами технических специалистов, бухгалтеров, охранников, уборщиков.
• Юридическая грамотность: знание законодательных актов в сфере ЖКХ, аренды, трудового и налогового права.
• Финансовая осведомленность: опыт ведения бюджетов, прогнозирования расходов, анализа эффективности затрат.
• Коммуникабельность: умение налаживать связи с клиентами, контролирующими органами и подрядчиками.
• Ответственность и системность: последовательное выполнение планов, соблюдение сроков и качество решений.

Среда работы

• Коммерческая недвижимость: бизнес-центры, торговые центры, склады.
• Жилая недвижимость: многоквартирные комплексы, жилищные кооперативы, ОСМД.
• Специальные объекты: отели, медицинские учреждения, школы, государственные организации.

Смежные профессии и роль сотрудничества

• Архитектор — подготавливает проекты реконструкции или перепланировки объектов по запросу управляющего.
• Бухгалтер — ведет учет финансов объекта, составляет отчетность, рассчитывает налоги.
• Юрист — сопровождает договоры аренды, решает спорные вопросы, контролирует соответствие деятельности правовым нормам.
• Инженер по технической эксплуатации зданий — подчиняется управляющему, обеспечивает техническую поддержку объекта.
• Менеджер по аренде — отвечает за работу с арендаторами, как правило, под руководством управляющего.
• Специалист по безопасности и охране труда — внедряет системы безопасности согласно требованиям управляющего.
• Логист — в крупных комплексах отвечает за доставку техники и материалов на объект.
• Специалист по энергоаудиту — оценивает эффективность энергопотребления и предлагает решения, которые управляющий внедряет для снижения расходов.
• Руководитель строительного проекта — координируется с управляющим при вводе в эксплуатацию новых объектов.

Кейс-история: Как управляющий недвижимостью спас бизнес-центр от потери арендаторов

Елена Тарасенко, управляющая крупного бизнес-центра в Киеве, с 10-летним опытом в сфере эксплуатации коммерческой недвижимости. Она отвечала за эффективную работу комплекса площадью более 20 000 м², где размещались офисы десятков компаний — от IT-стартапов до юридических фирм.

В разгар межсезонного периода система отопления в здании начала давать сбои: в некоторых помещениях было слишком холодно, в других — слишком жарко. Арендаторы начали жаловаться, возникла угроза досрочного расторжения нескольких контрактов. Некоторые клиенты даже начали искать альтернативные офисы. Репутация бизнес-центра и его доходность оказались под угрозой.

Елена оперативно инициировала технический аудит инженерной системы, привлекая внешнюю компанию для независимой экспертизы. Параллельно она собрала данные от всех арендаторов о климатических условиях в их помещениях. В результате анализа стало ясно: система отопления требует полного перенастроя и зонального управления.

Она предложила собственнику инвестировать в модернизацию системы, добавив автоматические регуляторы температуры в каждую зону и установку дистанционного мониторинга. Чтобы избежать массовых жалоб, Елена организовала временное размещение части сотрудников арендаторов в свободных помещениях с комфортной температурой.

Модернизация заняла всего две недели благодаря четкой координации подрядчиков, а уровень удовлетворенности арендаторов значительно вырос. Более того, две компании продлили контракты еще на три года, а еще одна порекомендовала центр своему партнеру, который впоследствии арендовал целый этаж. Бизнес-центр сохранил доходность, а Елена получила благодарность от собственника и премию к годовому контракту.

Вывод

Управляющий недвижимостью — это профессия, сочетающая управленческое мышление, знание технических процессов, навыки эффективной коммуникации и ответственность. Это ключевая фигура в сфере эксплуатации недвижимости, от которой зависят комфорт, безопасность, доходность и сохранение объекта как актива.

Описание профессии создано с целью ознакомления с профессией — «Управляющий недвижимостью» 

Тренинговая компания «Академия игры» в рамках проекта «PROFОРИЕНТИР»

Киев, 2025 год.

Приглашаем к сотрудничеству!